Строительство дома на арендованном земельном участке

Строительство на арендованном земельном участке – Год 2019

Строительство дома на арендованном земельном участке

Строительство на арендованном земельном участке должно быть в точности с нормами ГК РФ и ЗК РФ. Разрешена постройка любых объектов недвижимости, если они согласованы с контрольными органами и соответствуют проектной документации.

Закон допускает строительство объектов недвижимости, если они соответствуют определению п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся здания и сооружения, объекты незавершенного строительства жилые помещения. Возможна постройка хозяйственных и промышленных объектов. Основное условие их соответствие категории земель.

Строительство частного жилого дома на землях лесного или водного фонда запрещено и может повлечь соответствующие негативные правовые последствия. Возведение объектов на землях сельскохозяйственного назначения должно быть согласовано с собственником.

Частные жилые дома

Возможность построить частный дом на арендованной земле должна быть предусмотрена в договоре аренды. Разрешение выражается арендодателем в доступной и четкой форме.

Строительство коттеджа допустимо при целевом предоставлении муниципальным образованием или другим собственником земельных участков. Для постройки необходимо получить разрешение у муниципалитета и заказать проект дома. Ст. 28 и 30 ЗК приводят основания предоставления участков в аренду для ИЖС.

Архитектурный проект для строительства частного дома высотой до трех этажей необязателен. Подобная норма указана в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Такая норма распространяется для физических лиц, которые строят дом для собственного проживания. Если застройку осуществляет предприниматель, то проект обязателен.

Разрешение на строительство оформляется согласно п. 9 ст. 51 ГрК РФ. Заявление направляется в орган местного самоуправления.

К нему прилагаются следующие документы:

  • договор аренды участка;
  • градостроительный план;
  • схема, с местом расположения объекта ИЖС.

Требовать другие документы, согласно п. 10 ст. 51 ГрК РФ, муниципалитет не вправе. Разрешение выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется согласно ст. 55 ГрК РФ.

Положительное решение комиссии будет в случае, если дом соответствует техническим требованиям, оснащен необходимой документацией. Технический паспорт оформляется в БТИ. Регистрация права собственности на объект осуществляется в ГКН Росреестра – согласно ФЗ от 13.07.2015 № 218.

Здания и сооружения

  • Строительство зданий зависит от его целевого использования. Сооружения возводятся согласно утвержденной архитектурной схеме. Проекты сооружений оформляется с учетом ФЗ № 169 «Об архитектурной деятельности».
  • В перечень зданий входят объекты многоэтажного строительства с инфраструктурой. Подвод коммуникаций осуществляется согласно принятым техническим нормативам. Выдача разрешения на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию обязательны.
  • Земля предоставляется в аренду муниципальным образованием или частным инвестором. Правоотношения между арендатором и арендодателем могут быть ограничены конкретным сроком. Возможно предоставление земли в порядке аренды на неограниченный срок.

На арендованной земле возводят объекты долевого строительства. Застройщиком выступают жилищно-строительные кооперативы или коммерческие организации, которые получают землю на длительную аренду у муниципального образования.

Сделка долевого строительства регулируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Ответственность застройщика подлежит обязательному страхованию. В договоре прописывается полная стоимость передачи объекта недвижимости заказчику.

Строительство технических сооружений на арендованной земле предусматривает получение разрешения у государственных контрольных органов и местных властей. Возведение гидросооружений проводится с соблюдением норм экологической безопасности.

Условия строительства должны быть обеспечены арендодателем. Имеет значение рельеф участка, публично-правовые обязательства арендодателя, возможные земельные сервитуты.

Разрешения на возведение временных зданий и сооружений не требуются. К таким объектам относятся: бытовые помещения, ангары, хозяйственные корпусы из модульных блоков. Перечень таких построек обозначен в п. 1.1 ГСН 81-05-01-2001 г.

Разрешение на строительство необходимо для постройки капитального гаража, в том числе в промышленных и коммерческих целях. Его проект разрабатывается и согласуется с БТИ.

  • Если гараж построен без разрешительной документации, то он может быть снесен по требованию собственника земельного участка.
  • При согласии арендодателя (собственника) узаконить гараж, застройщик должен принять меры по его легализации.
  • Право собственности на гараж легче получить, если он размещен на землях дачного или садового товарищества. Тогда постройка может быть оформлена в качестве вспомогательного помещения.

В остальных случаях, даже при согласии собственника земли на постройку, узаконивать право собственности на гараж придется в судебном порядке.

Потребуется доказать, что постройка не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права соседей.

Узаконить гараж (в том числе несколько аналогичных по конструкции) можно, если участники гаражно-строительного кооператива решили выкупить у муниципалитета арендованную землю.

Вопросы статуса земли после завершения строительства

Земельный участок остается в постоянной или долгосрочной аренде. Размер арендной платы остается обязательным условием заключения договора. Он может изменяться по соглашению сторон или в судебном порядке.

Надлежаще оформленный договор аренды считается основанием выдачи разрешения на строительство. Досрочное расторжение сделки не допускается, за исключением случаев, указанных в ст. 619-620 ГК РФ.

Допускается субаренда земельного участка. Строительство объекта недвижимости должно проводиться с согласия собственника и основного арендатора. Исключаются аресты и залоговые обременения, за исключением согласия залогодержателя на аренду. Спорные ситуации решаются в претензионном и судебном порядке.

Что можно построить на арендованном земельном участке – какие постройки разрешены законом?
Строительство жилых и коммерческих объектов разрешено на арендованной земле, с согласия собственника. Перечень недвижимости открытый. Возведение сооружений возможно, если они не угрожают безопасности людей. Особенности процедуры заслуживают детального разъяснения.

Источник: pravo-doma.ru

Сегодня рынок просто изобилует предложениями о продаже и покупке разных объектов недвижимости, и земельные участки разной площади и благоустройства, без подряда и с подрядом на возведение жилья не исключение. Хочется отметить, что среди предложений есть не только купля-продажа земли, есть предложения, которые предлагают арендовать земельный участок.

Для строительства коммерческого или жилого помещения работает один принцип, по которому по завершению строительства на арендованной земле на нее разрешено оформить долгосрочную аренду, а по возможности даже купить в собственность.

Стоит отметить, что на цену земельного участка не влияет, кто ее продает муниципальная власть, предприятие или частник.

Получить право на кратковременную аренду земли сроком до 5 лет можно либо через Инвестиционный совет, либо специальный земельный аукцион.

Брать земельный участок в аренду можно в следующих случаях:

  • если между арендодателем и арендатором есть товарищеские или коллегиальные отношения;
  • если арендатор имеет мотивацию и достаточно возможностей, чтобы в срок выполнить все пункты договора, а именно освоить землю и завершить строительство;
  • арендодатель согласен со всеми критериями проекта, который арендатор собирается осуществлять на арендуемой площади.

Но следует понимать, что аренда земли под строительство таит в себе определенные трудности, которые не возникают на купленном в собственность участке.

Разберем эти трудности подробнее.

  • Арендатор обязан на арендуемой земле за определенный период (срок аренды) построить объект, который является целью для ее аренды.
  • Срок аренды составляет 2-5 лет, поэтому есть риск того, что по окончании периода аренды собственник земли увеличит ее стоимость.
  • Собственник земли в случае, если арендатор не укладывается за срок аренды закончить строительство, имеет право подать на него в суд.
  • Собственник земли в любой момент может отказать арендатору в аренде и праве использовать земельный участок.
  • Арендатор, потеряв право на аренду земельного участка, не сможет даже через суд вернуть средства, потраченные на строительство.
  • В связи с этим каждый хозяин, предприниматель или застройщик, вынашивающий идею арендовать земельный участок для осуществления своих планов, должен хорошо изучить законодательство.

    Земельный участок для строительства дома: покупать или арендовать
    Стаьтьи, полезные при строительстве коттеджей, загородных домов. Cтроительство статьи.

    Источник: garantmasterstroy.com.ua

    Предложение построить здание на арендованном участке у многих вызывает недоверие.

    И ход мыслей тут вполне понятен: ты вкладываешь деньги в строительство недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, а собственник земли через какое-то время решает расторгнуть договор аренды, находит для этого весомые причины.

    И что тогда: брать свое здание и переносить на другой участок? Мысль слегка утрирована, но опасность расторжения договора аренды многим неосведомленным людям мешает вкладывать деньги в достаточно выгодные проекты.

    Риск, конечно, существует, но в целом строительство на арендованном земельном участке – жизнеспособный механизм, позволяющий ощутимо расширить ареал застройки.

    Можно ли построить склад на арендованной земле?

    Построить можно, главное – выполнить все требования к оформлению документов и внимательно отнестись к условиям договора аренды земельного участка. В таком случае следует понимать, что кроме стандартного регулирования процесса возведения складского помещения, установленного на законодательном уровне, существуют дополнительные правила и ограничения, введенные арендными правоотношениями.

    Этап первый. Поиск подходящего участка

    Построить склад можно не везде. Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земли разделены на категории по своему целевому назначению. И их использование возможно только тем способом, который предусмотрен для данной категории земли.

    Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.

    Узнать целевое назначение земельного участка можно из:

    • акта о предоставлении земельного участка;
    • договора, предметом которого является этот участок;
    • государственного кадастра недвижимости;
    • документа о госрегистрации прав на земельный участок.

    Первым делом, найдя подходящий участок, необходимо понять, а можно ли будет построить на нем склад. Если целевое назначение участка не позволяет это сделать, не стоит сразу сбрасывать участок со счетов. В законе заложена возможность смены целевого назначения двумя способами: изменение вида разрешенного использования в рамках одной категории, и изменение самой категории.

    Кроме законодательной возможности постройки склада на земельном участке, необходимо также учитывать технические возможности: ландшафт, наличие подъездных путей и необходимых коммуникаций. Такие тонкости следует обговаривать с архитектором.

    Этап второй. Заключение договора аренды

    Если закон регулирует правила постройки зданий одинаково для всех застройщиков. То договор аренды – индивидуальный документ, и стороны могут внести в него свои условия, не противоречащие законодательству. Основными моментами, на которые стоит обратить внимание, являются:

    • срок аренды земельного участка;
    • в договоре должно быть указано, что арендатору разрешено возведение определенного типа здания, могут быть прописаны ограничения технических параметров здания или сроков строительства, а также ответственность за нарушение таких требований;
    • последствия окончания срока аренды и досрочного расторжения договора. Возвращается ли участок собственнику в изначальном виде или право собственности на возведенное здание переходит к собственнику земельного участка.

    Именно от условий договора во многом зависит, выгодна ли будет аренда земли под строительство склада. В большинстве случаев арендуется земля государственной или муниципальной формы собственности, которую можно получить в собственность после окончания строительства, если нет нарушений договора аренды.

    Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган исполнительной власти, то они имеют свой типовой договор аренды земельного участка под строительство склада, который и предложат подписать. Например, вот такой http://www.datarent.ru/2684/2941/3099. И условия, на которых предоставляется аренда, тоже типовые.

    Этап третий. Документальное сопровождение строительства

    Строительство склада на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим данному виду сооружений.

    Процедура зависит от того, будет ли возведенный склад отнесен к капитальным сооружениям. Практически на всех этапах потребуется подтвердить свое право на строительство на данном участке, что делается при помощи договора аренды, вместо документа, подтверждающего право собственности на землю.

    По окончанию строительства, склад сдается в эксплуатацию и на него оформляется право собственности.

    Источник: http://2018-2018.ru/zemelnoe-pravo/stroitelstvo-na-arendovannom-zemelnom-uchastke.html

    Земля под новостройкой в аренде чем грозит собственнику

    Строительство дома на арендованном земельном участке

    Земля под новостройкой, какие есть варианты, аренда или собственность и что из этого предпочтительнее для собственника.

    На современном загородном рынке имеется множество предложений по покупке жилых домов, отличающихся по большому количеству параметров.

    Что касается прав на передаваемую во владение недвижимость, здесь имеется два варианта: либо аренда, либо собственность. Вместе с ней, по действующему законодательству (ст.35 Зем.Кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса), должна передаваться и земля под многоквартирным домом.

    Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает. Все в результате сотрудничества остаются довольными.

    Но случается и по-другому — застройщик под свое строительство купить земельный участок не может, или у него с этим возникают затруднения. Такое может произойти в том случае, если земля предоставляется с торгов, условием которых является, например, освоение территории для воспроизведения здесь в будущем жилищного строительства, или на основании договора о развитии данной территории.

    В подобных случаях застройщик получает, как правило, землю под новостройку в аренду. Есть предположение, что рост предложений по застройке именно арендованных земель будет расти.

    Так как для застройщика арендовать земельный участок проще и выгоднее, чем ее купить. А для приобретателя — гораздо важнее получить в собственность жилье, чем оформить участок. Тем более, что право пользоваться им у него отнять никто не может.

    Пока мы будем разбирать вопрос с землей под многоквартирным домом, прочтите статью «Как выбрать застройщика«, это не менее важно, чем земля под новостройкой. А если надумаете Как заключить договор, то прежде узнайте от чего не защищает договор долевого участия, ведь лишние риски никому не нужны, да и материал о двойных продажах квартир вам очень пригодится.

    Земля под новостройкой в собственности

    Право собственности на земельный участок для многих является предпочтительным. В первую очередь потому, что покупатели уже знают, что земля под многоквартирным домом может быть законно передана в собственность владельцам новостроек.

    Хотя и здесь есть свои риски — например, на земельном участке имеется охранная зона газопровода или ручья, право проезде или проезда земли третьими лицами. Такая информация обязательно должна указываться в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

    При приобретении квартиры, покупателю нужно сразу ознакомиться с этим документом, посмотреть, есть ли подобные обременения. Ведь на него будут наложены определенные обязательства (например, запрет на застройку определенного участка земли), а доказать после подписания документов, что он был введен в заблуждение насчет возможности использования земли — очень трудно.

    Помимо всего, право собственности в России не является таким уж незыблемым. Известны случаи, когда у владельцев оно забиралось, и на их участках проходило выполнение государственных программ (например, для строительства дорог).

    Список документов, получаемых покупателем квартиры при покупке в новостройке

    Земля под новостройкой в аренде чем грозит

    Если жилой дом, передающийся в собственность, находится на арендованной земле, то покупателю нужно смотреть на то, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. В таком случае отношения аренды продолжаются на протяжении 49 лет, после чего продлеваются.

    Владельцем недвижимости земля под многоквартирным домом может использоваться по своему прямому назначению. Расторжение договора об аренде в одностороннем порядке невозможно.

    Если застройщиком работа не осуществлялась в течение 3-7 лет, именно на такой срок муниципальные власти ему землю в аренду, договор расторгается и отдается другому девелоперу.

    В таком случае новому арендатору для уступки права аренды согласия властей не потребуется. А значит, для приобретателя земель без подряда здесь наступают существенные риски.

    Тот же самый механизм запускается и при продаже дома, который расположен на арендованном участке. Размер платы за аренду, также как и первоочередное право владельца жилья на выкуп арендованного земельного участка, определяет Постановление правительства №353, принятое 29 декабря 2007 г.

    Преимущества аренды земельного участка — менее низкая цена на недвижимость. Так как большинство покупателей будет обходить стороной такие дома из-за опасения того, что срок аренды не будет продлен. Это первое. А второе — интересующий покупателя объект может продаваться исключительно в виде аренды.

    Кстати, помимо земли под новостройкой вас может заинтересовать порядок приемки квартиры в построенном доме. Вы можете сделать это самостоятельно, для этого прочтите статью «Как принять квартиру в новостройке«.

    Возможные риски аренды земли под новостройкой:

    • крайне сложное отслеживание цепочки сделки, возможность махинаций и ошибок в договорах;
    • сделки с арендой властями согласуются практически всегда формально. Есть возможность того, что через несколько лет придут судебные приставы с законно оформленными документами и заявят, что тут должна находиться база отдыха;
    • если перестанет поступать оплата на указанный владельцам недвижимости счет, новенькие новостройки могут превратиться в несогласованный «самострой». Если откажется платить только один владелец-субарендатор, возможно за него придется выплачивать его соседям;
    • в основном документе может указываться ограничение или запрет на субаренду жилья. Например, если арендодателем будет выступать совхоз такой-то, а владельцем земельного участка — Федеральное агентство или какая-то иная государственная структура, то окончательное решение будет за последним. И если владелец недвижимости захочет продать коттедж, это будет стоить ему больших нервов, времени и, возможно, денег.

    Какие документы на землю, если земля в собственности и аренде

    Основными документами на землю под новостройкой, на аренду или собственность, являются договор аренды или свидетельство о собственности, имеющие регистрационные номера.

    В любом случае (при аренде или покупке в собственность) лучше всего для оформления документации лучше всего обращаться за помощью к юристам. Так как есть множество нюансов, учесть которые обычному человеку просто невозможно.

    Помните, что грамотно совершенная сделка — залог отсутствия каких-либо треволнений в будущем.

    В связи с этим, если вы планируете покупать квартиру в новостройке и хотите, быть уверенными, что не допустите ошибок, цена которых достаточно высока — проконсультируйтесь с юристом по жилищным вопросам.

    Бесплатно задать вопрос юристу можно на вкладке «Специалисты»

    Сегодня мы рассмотрели, варианты статуса земли под многоквартирным домом и плюсы с минусами данных вариантов. Теперь вы точно знаете, что вам предпочесть при покупке квартиры в новостройке, а если и будете сомневаться, то проконсультируйтесь с грамотным юристом. Мне лишь остается пожелать вам удачной покупки.

    Всего вам доброго!

    Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/zemlya-pod-novostroykoy-arenda-ili-sobstvennost.html

    Земля под новостройкой в аренде или собственности — что лучше для дольщика?

    Строительство дома на арендованном земельном участке

    Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства.

    Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.

    ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов. 

    Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности  находится менее 10%.

      Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет.

    Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

    Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

    Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам.  Возможна лишь строительная аренда. 

    В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

    Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом  – такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть – в аренде.

    Земельный участок в собственности – характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством – это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

    Какая форма собственности выгоднее для дольщика

    На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

    Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

    Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

    Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

    Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д).

    При комплексной застройке,  если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату.

    Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

    Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо).

    Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя.

    В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами.

    Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться. 

    Таким образом, участок в собственности – это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

    При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального – много денег ушло на расселение.

    Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство.

    Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке.

     Поэтому законодательное собрание Нижегородской области  недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу,  если компания берется завершить какой-либо долгострой.

    Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

    Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

    По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду?  Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

    Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета  или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

    Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение.

    Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной.

    Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

    Если срок аренды истечет до окончания строительства

    Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

    Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

    Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

    Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

    В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

    – изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

    – единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть  причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

    Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако  решать проблемы «обманутых дольщиков»  для государства – дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

    Елена Карал

    Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/mnenie-eksperta/zemlya-pod-novostroykoy-v-arende-ili-sobstvennosti-chto-luchshe-dlya-dolshhika

    Строительство дома на арендованном земельном участке

    Для возведения частного дома необязательно иметь землю в собственности. Нужный участок можно арендовать. Как в 2019 году взять в аренду землю под строительство жилого частного дома?

    Строительство своего дома требует значительных затрат. В немалую сумму обходится приобретение земельного участка.

    Но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС. Как взять землю в аренду под строительство дома в 2019 году?

    Что нужно знать

    В 2015 году был изменен порядок получения участков, предназначенных для строительства. с этого времени участки выделяются из земель, принадлежащих государству или муниципалитету.

    Решение о выделении земли под строительство принимают уполномоченные органы администрации по месту обращения.

    Получить в аренду участок под строительство частного дома могут физические лица, являющиеся гражданами России, не имеющие гражданства и обладающими гражданством иного государства.

    Прежде условия предоставления участков были более строгими. Но большое количество пустующих земель способствовало упрощению требований.

    Так необязательной теперь является регистрация по месту аренды земли. После получения участка нужно как можно скорее начать строительство.

    Если в течение трех лет дом не будет построен, то земля может быть изъята с прекращением договора аренды.

    Соблюдение сроков позволит оформить участок в собственность посредством приватизации. Ранее некоторые граждане брали землю в аренду и возводили лишь фундамент.

    Затем участок переоформлялся в собственность и продавался. Ныне в большинстве регионов требуют документы, свидетельствующие о вводе дома в эксплуатацию.

    Только на этом условии допускается приватизация земли. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на льготное предоставление участка под ИЖС.

    В зависимости от категории льгот земля предоставляется на условиях аренды с последующей передачей в собственность или в бессрочное пользование.

    Основные моменты

    Из особенностей получения земли от государства для строительства дома нужно отметить возможность безвозмездной аренды.

    Каждый субъект РФ самостоятельно определяет список категорий населений, которые вправе получать участок под ИЖС на льготных условиях.

    Как правило, это:

    • молодые специалисты, трудящиеся в сельской местности;
    • многодетные семьи;
    • инвалиды и т.д.

    Порядок льготного получения земли необходимо узнавать в местной администрации. Если основания для безвозмездной аренды отсутствуют, то предоставление участка осуществляется на общих условиях, через аукционные торги.

    В некоторых случаях местные органы власти могут самостоятельно выставлять на аукцион земельные участки, предоставляемые в аренду.

    Но в большинстве случае гражданину придется самостоятельно найти подходящий участок, проверить возможность его аренды и обратиться в администрацию с заявлением об аренде выбранной земли.

    Основные моменты касательно предоставления участок под ИЖС в аренду, это:

    • соответствие разрешенной категории;
    • постановка на кадастровый учет;
    • наличие возможности подключения к необходимым коммуникациям.

    Преимущества и недостатки

    Аренда земли под строительство частного дома у государства привлекательна своей стоимостью. Размер арендной платы обычно определяется исходя из кадастровой стоимости в процентном соотношении.

    Начальная арендная плата устанавливается администрацией в пределах 1,5-2% от стоимости по кадастру.

    Конечно, в случае поведения аукциона сумма может и увеличиться. Но и в этом случае плата не сравнится с покупкой участка.

    Преимущество арендных отношений с государством еще и в юридической «чистоте» сделок. Можно не беспокоиться, что объявятся третьи лица и заявят права требования на имущество.

    Единственный риск потери земли заключается в невыполнении условий аренды и несоблюдении требований по использованию участка.

    Среди недостатков можно выделить такие моменты:

    Ограниченный срок арендыВ течение этого периода необходимо построить дом
    Невозможность изменения вида разрешенного использованияТо есть если земля арендована только под ИЖС, использовать ее иным образом не получится
    Отсутствие преимущественного праваНа заключение нового договора аренды

    Относительно последнего пункта следует уточнить, что новый договор заключается через проведение торгов. Следовательно, существует риск, что участок будет отдан иному арендатору.

    В случае строительства дома допускается исключение. Если объект не завершен, но зарегистрирован в официальном порядке, то договор может быть продлен на три года.

    Действующие нормативы

    О порядке и условиях аренды государственных и муниципальных земель сказано в ст.39.8 ЗК РФ, принятой на основании ФЗ № 171 от 23.06.2014.

    Условия, на которых осуществляется аренда земли у государства под строительство дома, определяются в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также федеральными законами.

    Относительно сроков аренды говорится, что для строительства земля предоставляется на срок от трех до десяти лет.

    Для индивидуального жилищного строительства земля может предоставляться на срок до двадцати лет.

    Договор аренды относительно участка с незавершенным объектом строительства заключается на период до трех лет с целью завершения строительства.

    Нужно уточнить, что если на участке находится объект, принадлежащий гражданину на правах собственности, то земля может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

    Договор аренды земли, принадлежащей государству, заключается с победителем аукциона либо с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

    Если арендатор является единственным претендентом на заключение арендного договора, то он вправе самостоятельно выбирать длительность аренды с учетом законодательных ограничений.

    Аренда земли под строительство частного дома

    Общее правило предоставления государственных земельных участков под частное строительство таково, что проведение торгов считается обязательным условием.

    На основании обращения гражданина с просьбой об аренде конкретного участка местные органы власти принимают решение относительно возможности предоставления земли.

    В этом случае следующим этапом становится подготовка к аукциону. Изначально в местных СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах и принятии заявок на участие от всех желающих граждан.

    Обязательно указывается месторасположение участка и его основные характеристики. В течение месяца принимаются заявки от претендентов.

    Если никто более не заявил о своем желании арендовать землю, то договор аренды заключается с первым обратившимся гражданином.

    Когда объявляется хотя бы еще одни кандидат, устраиваются торги. Уполномоченный орган устанавливает начальную сумму арендной платы и шаг увеличения.

    : как выбрать и купить земельный участок

    Выигрывает тот, кто предложит большую цену. С ним и заключается договор аренды участка под ИЖС.

    Правила проведения аукциона по продаже права аренды или покупки земельного участка установлены Постановлением Правительства № 808 от 11.11.2002.

    Некоторый нюанс существует при аренде земель, предназначенных под ЛПХ. Если такой участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно выстроить частный дом.

    Однако при подаче только одной заявки на участие в аукционе торги признаются несостоявшимися.

    Но договор с единственным обратившимся гражданином не заключается. Потребуется повторное проведение торгов с участием хотя бы формального участника.

    Какие нужны документы

    Перечень документов, необходимых для оформления аренды участка под строительство, зависит от того, кем инициированы торги.

    По закону инициатором может выступать муниципалитет или гражданин, желающий оформить арендные отношения.

    В первом случае местные органы власти выставляют на аукцион уже готовые участки, состоящие на кадастровом учете. От кандидата потребуются такие документы, как:

    • заявление с просьбой об оформлении аренды;
    • документ, подтверждающий личность;
    • квитанция о внесении задатка, дающего права на участие в торгах.

    Документы принимаются в течение всего периода с момента размещения объявления о проведении аукциона, завершается прием за пять дней до даты торгов.

    Если аукцион организуется на основании обращения гражданина, то от него потребуется подача заявления о проведении аукциона с целью получения права аренды (в заявлении указывается кадастровый номер выбранного участка).

    Когда заявка подается в отношении участка, не состоящего на кадастровом учете, подавать нужно заявление о разрешении на формирование участка.

    В такой ситуации заявитель должен самостоятельно осуществить работы по образованию нового участка и постановке его на учет в Кадастре.

    На некоторых территориях (Москва, Санкт-Петербург) запрещено формирование земель гражданами.

    Порядок обращения

    Процедура обращения в местные органы власти с целью получения в аренду земли под ИЖС состоит из нескольких этапов в зависимости от обстоятельств.

    Общий порядок действий таков:

    Найти свободный участок землиИспользуя публичную кадастровую карту Росреестра или план местности, полученный в администрации
    Проверить отсутствие частного собственника в отношении участкаКатегорию земли и вид ее разрешенного использования
    Подать в администрацию заявлениеО проверке наличия собственника
    Если земля принадлежит государству/муниципалитетуПодается заявление о наличии препятствий для возведения дома
    При отсутствии ограничений на ИЖСПодать ходатайство о разрешении на строительство с приложением плана местности. Это станет основанием для подготовки к аукциону

    Если выбранная земля не состоит на кадастровом учете, заявитель самостоятельно проводит работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет.

    Только после этого земля может выставляться на торги. В случае победы иного претендента он обязан возместить расходы первоначального заявителя на оформление участка.

    Если с правом выкупа

    Арендованный у государства участок под ИЖС можно выкупить. Но условия выкупа будут зависеть от степени освоения земли.

    Если арендатор построит дом на арендованной земле и оформит его в собственность до истечения срока аренды, то он получает преимущественное право выкупа.

    Когда постройки на участке отсутствуют, то участок реализуется исключительно через торги. Первоначально арендатор подает в администрацию следующие документы:

    • заявление о выкупе участка, предоставленного в аренду;
    • договор аренды;
    • правоподтверждающие документы на построенный дом;
    • кадастровый паспорт участка;
    • паспорт заявителя.

    Далее по стандартной схеме проводятся торги. С лицом, предложившим наибольшую цену на аукционе, заключается договор купли-продажи земельного участка.

    Выкуп земли у государств происходит по кадастровой стоимости, которой аналогична рыночная цена.

    Наличие на арендованном участке строения, оформленного в собственность, не только исключает проведение торгов, но и уменьшает стоимость земли до 60% от кадастровой стоимости.

    Как можно оформить в собственность

    Если изначально участок арендовался у государства под строительство частного дома, то после завершения стройки можно оформить право собственности на землю.

    Для этого необходимо подготовить и подать в администрацию населенного пункта пакет документов, состоящий из:

    • заявления о выкупе земли по существующим объектом;
    • правоподтверждающих документов на дом;
    • договора аренды.

    Для оформления права собственности на дом необходимо подать в Росреестр:

    Отказать в выкупе органы власти не вправе, если не нарушены условия аренды и все документы оформлены правильно.

    Но если по истечении трех лет дом не достроен, то арендатору необходимо до завершения аренды подать заявление о продлении арендных правоотношений.

    Предварительно нужно зарегистрировать в Росреестре объект незавершенного строительства. В противном случае участок изымается и реализуется на торгах.

    Непосредственный арендатор вправе участвовать в аукционе, но не факт, что участок не приобретет иное лицо.

    Образец заполнения договора

    Особенности оформления договора аренды государственного или муниципального участка подробно отображены в ЗК РФ. Здесь указаны сроки, на которые может оформляться аренда земли под ИЖС.

    Среди прочих обязательных условий в договоре обязательно указываются:

    • данные арендатора;
    • собственник земли (государство, муниципалитет);
    • длительность аренды;
    • размер арендной платы и порядок расчетов;
    • вид разрешенного использования земли;
    • целевое предназначение.

    При заключении договора купли-продажи порядок оформления не отличается от обычной сделки. Точно также обязательно наличие существенных условий договора — описания предмета договора, его цены и указания участников сделки.

    После заключения ДКП новый собственник обязан зарегистрировать в Росреестре переход права собственности.

    В 2019 году получить землю от государства для строительства дома не слишком сложно. Основной риск в возможном появлении иных претендентов.

    Но в этом случае ничего не мешает гражданину заняться поисками иного подходящего участка.

    Может быть, аренда государственной земли для строительства займет много времени, но такой способ позволит существенно сэкономить на покупке земли.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://jurist-protect.ru/zemlja-v-arendu-pod-stroitelstvo-zhilogo-doma/

    Артель
    Добавить комментарий