Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка

Как осуществляется оценка кадастровой стоимости земельного участка?

Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка

Оценка кадастровой стоимости земельного участка представляет собой специальный комплекс мероприятий, которые проводятся для определения нормативной цены на участок земли в зависимости от ее категории, а также месторасположения.

Она требуется для урегулирования земельных отношений, осуществления сделки по купле-продаже либо аренде, определения суммы налога на землю. Согласно действующему законодательству, государственную кадастровую оценку необходимо проводить минимум один раз в пять лет.

Итоговая оценка заносится сотрудниками Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в специальный государственный кадастр недвижимости.

Какая связь существует между нормативной, кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка?

По законодательству Российской Федерации, кадастровая оценка земельных участков обычно дополняется расчетами рыночной, а также нормативной стоимости участка земли.

Нормативную цену используют в тех случаях, когда не была определена кадастровая стоимость.

Работники местных органов самоуправления обязаны каждый год рассчитывать нормативную цену на участок земли и менять ее не более чем на 25%.

При этом следует отметить, что она не должна превышать 75% от соответствующей рыночной цены. Она указывается в документах, которые выдаются местным комитетом по землеустройству и земельным ресурсам.

На рыночную стоимость влияет взаимодействие между существующим спросом и предложением на земельном рынке в определенным регионе. Обычно ее величина не превышает максимальный размер предполагаемой рыночной стоимости аналогичного участка земли. Чаще всего ее рассчитывают на вторичном рынке.

Данные разновидности стоимости нередко отличаются между собой. Поэтому, если требуется оспаривание кадастровой оценки земельного участка, рекомендуется дополнительно делать расчет нормативной стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость?

По Правилам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, эта процедура должна проходить в следующем порядке:

  1. Прежде всего, территориальному субъекту Российской Федерации нужно принять решение об оценке кадастровой стоимости земель, которые принадлежат к его участку.
  2. Работниками территориального управления Росреестра составляется список участков земли, для которых необходимо обязательно провести такую оценку. Согласно нормам действующего законодательства Российской Федерации, все земли населенных пунктов разделены на семнадцать видов разрешенного применения. В населенных пунктах их делят на отдельные территориальные единицы, в которых выделяются так называемые кадастровые кварталы.
  3. В этом же списке к каждому земельному участку добавляются соответствующие характеристики (местонахождение, площадь, наличие и описание каких-либо строений).
  4. Росреестром привлекается специальная оценочная организация, в обязанности которой входит расчет уделенного показателя кадастровой цены по всем отдельным кадастровым кварталам, а также определенным видам разрешенного применения.
  5. Чтобы официально утвердить полученные результаты оценки кадастровой стоимости, необходимо оформить специальный нормативный акт для конкретного территориального субъекта Российской Федерации;
  6. После того, как результаты получат официальное подтверждение, их следует занести в Реестр по кадастровому учету территориального управления Российской Федерации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Как провести оценку кадастровой стоимости?

Для определения данного вида стоимости участка земли используется удельный показатель кадастровой стоимости для 1 м2. Это число необходимо умножить на площадь оцениваемой территории.

Следует отметить, что удельный показатель иногда отличается для разных кадастровых кварталов либо различных видов разрешенного применения.

Поэтому если для одного и того же участка допускается несколько видов разрешенного применения, то для расчетов нужно брать самый высокий удельный показатель со всех существующих.

Где и каким образом можно узнать кадастровую стоимость на определенный участок земли?

Чтобы стать обладателем этих сведений, необходимо обратиться за помощью к работникам территориального отделения Росреестра РФ. В заполненном заявлении нужно обязательно указать соответствующий кадастровый номер интересующего участка.

Он содержит номер не только конкретного земельного участка, но еще и квартала, региона и округа. Его можно узнать в Росреестре, на официальном сайте данной организации, а также в различных документах на землю.

После запроса работники Росреестра предоставляют имеющиеся данные, включая и расчетные платежи.

Кроме того, для получения информации о кадастровой стоимости можно воспользоваться специальной интерактивной кадастровой картой, которая размещена ниже. Для этого пользователю нужно в соответствующей графе указать кадастровый номер объекта.

Также можно использовать постановление муниципальных органов власти, в котором указаны официальные результаты проведенной государственной оценки кадастровой стоимости для 1 м2. Это число нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, чтобы получить его примерную цену.

Может ли измениться кадастровая стоимость?

Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:

  1. Обнаружение каких-либо ошибок в соответствующей документации, которые являются главной причиной значительного завышения кадастровой цены. Их можно оспорить в суде либо в административном порядке. По решению уполномоченных специалистов исправления вносятся в официальные документы.
  2. Появление тех или иных объективных изменений в перечне основных характеристик конкретного земельного участка (изменение его границ и, соответственно, площади, переквалификация вида разрешенного применения, определение к другой категории). В данной ситуации необходимо обратиться в местные органы Росреестра с заявлением и предоставить пакет соответствующих документов.

При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах.

К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:

  1. Повышение удельного показателя для конкретного вида разрешенного применения.
  2. Неправильно установленный вид разрешенного применения для соответствующего земельного участка.
  3. Кадастровая цена заметно выше рыночной.

При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости.

Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:

  1. Если были предоставлены доказательства того, что оценку сделали на основании неверной информации.
  2. Если имеется заключение, выданное независимым высококвалифицированным оценщиком, о реальной рыночной стоимости земли.

Источник: https://law03.ru/land/article/ocenka-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka

Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка – Юридический ликбез

Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

Источник: https://pravolikbez.com/kak-otsenivaetsya-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Кадастровая стоимость земли: оценка и её оспаривание. Как узнать?

Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая оценка земли (участков для различного назначения использования) в настоящее время является основополагающей расчет величиной. Она применяется для исчисления налога, арендной платы, представления информации в разных инстанциях (например, судебной).

Проведение процедуры определения стоимости строго регламентировано федеральным законодательством.

Порядок оспаривания и урегулирования существующих разногласий между собственником (арендатором) и фискальными ведомствами (арендодателем) также прописан в соответствующих нормативных актах.

Права собственников можно отстаивать в судах гражданской юрисдикции. Первичное урегулирование вопросов, связанных с проведением переоценки может быть проведено на уровне заинтересованного ведомства.

Стоит понимать, что изначальная кадастровая оценка земли назначается в одностороннем порядке государственными структурами. Затем после ознакомления с обозначенными параметрами у собственника возникает право обращаться с апелляционными заявлениями сначала в Росреестр или кадастровую палату. Если в ответ на обращение был получен отказ, то остается решение вопроса в судебном порядке.

В большинстве случаев первичная кадастровая оценка земли, назначенная государственными структурами сильно завышена и превышает среднюю рыночную стоимость аналогичных участков. И это может стать причиной начисления избыточного налога на имущество физических лиц.

Нормативная кадастровая стоимость земель по группам категорий

Автоматически определённая нормативная кадастровая стоимость земли влияет на решение множества финансовых вопросов.

До 2018 года исчисление налогов и размера арендной платы, цены выкупа определялась исходя из инвентаризационной стоимости, выраженной в значениях 1960 и 1990 года.

Эти параметры были занижены более, чем в 100 раз и совершенно не соответствовали реальным рыночным показателям. Поэтому была проведена реформа и назначена кадастровая стоимость земель по категориям и группам.

Какие существуют группы земель?

Группы кадастровой стоимости земель – это подразделение на категории по территориальному и имущественному назначению. В настоящее время принято следующее распределение:

  1. участок под индивидуальное жилищное строительство;
  2. надел для ведения оградного или дачного хозяйства;
  3. земли населенных пунктов, расположенные внутри городской черты;
  4. участки общего пользования;
  5. участки промышленного и общегражданского назначения (например, под застройку заводами, фабриками или многоквартирными кварталами).

Для всех этих категорий установлены разные коэффициенты увеличения или снижения средней рыночной стоимости.

Земли общего пользования населённых пунктов

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов определяется по взвешенной среднерыночной величине, действующей на момент проведения инвентаризационного контроля. Это значит, что стоимость 1 кв. м. в Москве и Подмосковье не будет оценено одинаково. Что по сути является достаточно справедливым фактором.

Для определения кадастровой стоимости земель общего пользования применяются понижающие и повышающие коэффициенты. Они могут учитывать район расположения участка, его общую рыночную стоимость, транспортную доступность, обеспеченность коммуникациями, предусмотренная категория потенциального использования, наличие на участке жилого или хозяйственного строения и т.д.

Земли промышленного назначения

Кадастровая стоимость земли для промышленности может быть как увеличена, так и занижена.

Существуют территории опережающего развития, где предусмотрено льготное налоговое обложение и сокращение кадастровой стоимости объектов, предназначенных для развития экономики региона.

Там кадастровая стоимость земли промышленного назначения будет минимальной. Так государство стимулирует развитие промышленности в тех территориях, где это необходимо.

В то же время для строительства завода в регионе с высокой экологической нагрузкой в виде вредных выбросов может быть установлен повышающий коэффициент. Это затормозить строительство новых предприятий.

Сельхозугодья и дачные участки

Наименьшая кадастровая стоимость установлена на сельхоугодья и участки, предназначенные для ведения дачного хозяйства. Под эту же категорию попадают земельные наделы, выдаваемые фермерам и лицам, занятым земледелием в промышленном масштабе.

Сельскохозяйственные земли облагаются минимальной ставкой налога вне зажимистое от формы собственности.

Как и где узнать кадастровую стоимость земли?

Как уже говорилось выше, первичная оценка проводится в автоматическом режиме государственными структурами. И затем собственник или арендатор имеет право проводить оспаривание и заявлять о снижение или повышении первичных параметров. Нужно понимать, где узнать кадастровую стоимость земли из официальных источников. Сделать это можно двумя способами:

  1. на портале Росреестра в специальном разделе (можно выбрать несколько вариантов получения услуги – в электронном, физическом, с помощью отправки заказного письма и т.д.);
  2. на сайте Ростехнадзора с использованием интерактивной карты- путем введения точного адреса земельного угодья или его инвентаризационного кадастрового номера.

Перед тем, как узнать кадастровую стоимость земли путем личного обращения в офисы кадастровой палаты, необходимо подготовить правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на собственность, договор долгосрочной аренды или выписка из реестра) и общегражданский паспорт. Каждому собственнику предоставляется исключительное право узнать кадастровую стоимость земли бесплатно, поэтому при отправке запроса никаких госпошлин оплачивать не нужно.

Полученная официально кадастровая оценка в бумажном виде необходима для оспаривания стоимости участка в суде разных инстанций. В кадастровой палате запрос на пересмотр стоимости можно подавать и без этого документа.

Изменение и перерасчет кадастровой стоимости земли

Для того, чтобы инициировать изменение кадастровой стоимости земли, нужно сначала провести предварительный расчеты. Для этого можно воспользоваться сервисом «публичная карта» на портале Росреестра.

Затем необходимо перейти на сайт губернатора или правительства того региона, где располагается участок. На этом ресурсе нужно найти соответствующее постановление главы региона о том, что он утверждает порядок проведения кадастровой оценки в своем регионе.

В этом формуляре можно найти основные параметры, базовую рыночную стоимость, понижающие и повышающие коэффициенты по категориям использования земель.

Проведите сопоставление с теми данными, которые есть у вас. Если вы видите серьезные расхождения в ту сторону, которая вас не устраивает, то можно начинать процедуру пересмотра.

Заявление на перерасчет кадастровой стоимости земли можно подавать в следующие инстанции:

  1. специально созданные комиссии, которые уполномочены рассматривать подобные обращения граждан и выносить по ним соответствующие действующему законодательству определения;
  2. заявление в мировой суд о несогласии с предоставленной кадастровой стоимостью;
  3. заявление в городской или районный суд о признание сведений, внесенных в оценку недостоверными (завышенными или заниженными).

Для суда потребуется привести доказательства вашей правоты. Ими могут послужить официально проведенные оценки с привлечением специалистов, обладающих государственной аккредитацией.

Как определяется пересмотренная оценка?

Определение кадастровой стоимости земли после принятого решения о её пересмотре начинается с проведения экспертизы.

Для этого заключается договор с экспертным агентством, имеющим государственную лицензию на этот вид профессиональной деятельности.

После полученного акта оценки он предоставляется либо в судебные органы, либо в комиссию по оспариванию. Они выносят вердикт на то, что необходимо изменить определённую ранее стоимость.

Это общий порядок того, как определяется кадастровая стоимость земли в установленном законодательно регламенте. Существуют исключения из этого правила.

Но законом предусмотрены строгие сроки, в рамках которых не может быть проведено повторное оспаривание. Поэтому рекомендуем внимательно взвешивать все факты за и против этой процедуры.

Возможно вы планируете оформлять кредит под залог земли. В этом случае выгоднее иметь более высокую стоимость.

Оценка и её оспаривание

Автоматически проведенная оценка кадастровой стоимости земли для собственника может оказаться не приемлемой в силу большого ряда важных факторов. Так, не редки ситуации, когда арендатор участка готовит пакет документов для выкупа надела и приобретения на него права собственности.

И в этом случае ему будет выгодно оспаривание кадастровой стоимости земли с целью снижения её рыночной стоимости. При оформлении договора купли-продажи с муниципалитетом будет указана именно та стоимость 1 квадратного метра, которая присутствует в государственной базе кадастровой оценки.

Также оспорить кадастровую стоимость земли может потребоваться в том случае, если предстоит судебная тяжка по назначению возмещения причиненного материального вреда. В этом случае выгодно настаивать на увеличении ценности испорченного участка.

Пересмотр с целью увеличения или снижения кадастровой стоимости

Согласно принятым нормативным актам, пересмотр кадастровой стоимости земли был окончательно завершен на начало 2017 года. Теперь это процесс остановлен и полностью заморожен до начала 2020 года. Т.е. в ближайшие два года никаких автоматических изменений в базу кадастровой оценки объектов вносится не будет.

Если требуется снижение кадастровой стоимости земли, то необходимо действовать по описанному выше алгоритму и обращаться непосредственно в суд или в специальную комиссию по разрешению подобных споров. Аналогичным образом проводится и увеличение кадастровой стоимости земли, причем вся процедура отнимает не больше 1-го календарного месяца.

Как уменьшить кадастровую стоимость земли, если она завышена

Как уже говорилось выше, чаще всего завышена кадастровая стоимость земли, поэтому рассчитывать на демократичный налог не стоит. Но существует способ исправить это положение. Согласно действующему законодательству, сначала собственнику необходимо обратиться в специальную комиссию по оспариванию рассчитанной кадастровой стоимости.

Тужа стоит представить выписку из ЕГР с указанной величиной расчетной оценки, действительной на дату обращения. Этот документ является не обязательным, но с целью затягивания процесса оспаривания многие сотрудники комиссии предпочитают требовать от заявителя максимальный пакет документов.

Если нет свежей выписки из ЕГР, то не утруждайтесь её получением.

Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость земли, напишите заявление в комиссию по оспариванию и дождитесь её официального ответа. Если он вас не устроит, смело составляйте исковой заявление и относите его в судебный участок. Как правило, такие судебные решения всегда выносятся в пользу заявителя.

Документы для оспаривания оценки

Для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости земли потребуется собрать пакет документов:

  • выписка из единого государственного реестра объектов недвижимости с указанной актуальной кадастровой стоимостью;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • акт проведения независимой оценки с привлечением лицензированных специализированных предприятий.

Источник: https://ousluge.ru/katalog-uslug/kadastrovaya-stoimost-zemli

Кадастровая оценка земельных участков

Как оценивается кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.

Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

  1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
  2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
  3. Производится кадастровая оценка.
  4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
  5. Производится экспертиза отчета.
  6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
  7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

  1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
  2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
  3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
  4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
  5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
  6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

  • определение капитализации расчетного рентного дохода;
  • учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.

Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Смотрите интересный видеоматериал в котором рассказано о порядке проведения кадастровой оценки недвижимости.

Заключение

Может оказаться, что даже недорогая квартира в старой «хрущевке» имеет кадастровую стоимость выше рыночной, если находится в престижном районе среди новостроек. А небольшой участок земли на оживленной трассе имеет такую же стоимость, как огромный участок в небольшом населенном пункте далеко от оживленных трасс.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka

Артель
Добавить комментарий